关注博商同学会官方微信
当前位置:首页 > 媒体信息 > 博商人物博商人物

十年讲坛育桃李,一朝商贾成大业——访中新合商业机构总裁、广州商铺网执行董事 陈智


    自清末民初以来,广州人的经商意识已十分浓厚,“一铺养三代这句俗话更成为广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。而中新合执行董事所做的,便是更高层次的集大成者。陈智,广东中新合商业机构总裁、广州商铺网执行董事,出生于潮汕一个小城镇,进入羊城商界10年有余。

 

作育英才

    1978年,陈智高中毕业后参加高考,考入广东省商业学校,由于出色的表现和扎实的专业基础,毕业后便留校任教。作为专业课的教师走上了在当时收入与地位颇为令人艳羡的传道授业解惑之路,这条路,一走便是十多年。路漫漫其修远兮,为了提升自己的专业素质,陈智继续考入中南财经大学攻读本科。从1984年开始,兼职做财务管理教学培训,为一些企业在职人员讲授财务及商业管理相关知识。在此期间,广泛结识了社会上各行各业的商务人士。1992911日,教师节刚过,他便毅然决定放弃了学校给予的住房等优厚福利,到深圳学员的集团公司做财务管理工作。作为一名学校教师,陈智的活动范围虽局限在三尺讲台,但却有着近10年的商业培训经验,通过这样一种方式与商业社会进行了较早的接触。在当时的广州,改革开放下的商业环境早已成熟且步入迅速发展的轨道,他敏锐的感觉到了这个时代赋予他的机遇,该是下海的时候了。

 

辞别讲坛

    1992911,陈智清楚的记得这一天,教师节过后的第一天,只身怀惴着3万元现金到了深圳。近10年的教师生涯,习惯了将所学传授于人,一种惯性,一种表达的欲望又促使他重操旧业,在一家党校为在职人员讲授审计与财务管理。白天在公司上班,晚上在党校授课,一节课酬300元,这在当时来说,是一笔非常可观的收入了。

    虽然下海较晚,但按陈智的话来说,是“起步虽晚,但起点较高”,依靠着在专业领域的扎实理论和丰富的实践经验,再加上独立策划执行的能力,同年便前往北京收购了北京市场经济研究所,邀请北大教授肖灼基老师担任研究所所长并拜为导师。作为当时集团公司里一个研究机构,意欲打造成公司未来发展的一个智囊机构,从收购到机构运行,陈智全程参与策划并落实了这一重大举措,同年被提为副总,分管集团公司融资及财务管理,业务涉及丹东、威海、怀化、重庆等地。

 

进军地产

    90年代末,随着中国尤其是珠三角城市化进程的加快,商业地产与物业管理蓬勃发展。94年,陈智开始接触商业地产,与他的学生一起参与并见证了深圳华强北专业市场的建设和发展,并参与第一家铜锣湾百货前期的选址、规划和组建工作。98年陈智将事业延伸回到广州,决心干自己的事业,99年在广州中山八路开办童装城,至此陈智便全面步入了商业地产开发与策划行业。

    陈智重新给自己做了一个清晰的定位:就是做“大老板不想做,小老板又做不了的事情”。依靠着在广州丰富而深厚的人脉资源,中新合的业务逐渐打开了局面。

    “这个世界唯一不变的事情,就是天天在变。商业地产的发展一日千里,广州的商铺市场水很深。金融危机的发生,使商业地产市场也发生了巨大的变化,谁都想来分一杯羹,但我们中新合的核心优势在于商业业态的经营与策划以及长年累积的商业客户资源。”

    “我们的管理模式简单而清晰,运用低成本运作的财务理念,商场及物业运营做到人员精简、流程精简、管理精简。我认为企业其实不在于你能做多大,而在于你能做多久。在这样一个长江后浪推前浪,一浪高过一浪的时代,尤其是精英云集的珠三角,尤其是商业竞争激烈的地产投资,做强做大更重要的是人脉资源与优秀的商业管理团队。”



    “我的投资理念是:有所为,有所不为,除非确有可为,否则不为。”——陈智

大有可为

    “我的投资理念是:有所为,有所不为,除非确有可为,否则不为。”

    “商用物业的投资类型有很多种,根据不同的表现形式,可投资的商用物业有临街商铺、商场内商铺、写字楼及专业市场商铺等。具体来说,街铺、独立的市场内铺、开放式商铺等有形或无形的商铺都可以投资。而受商业规则所限,不同商铺的投资风险和回报率各不相同,商业价值也有不小的差别,而我们所做的就是通过策划包装和商圈业态整合,通过经营运作来提升商用物业的价值。商铺的价值由地段价值、运营价值和潜在价值组成,聪明的投资者不但能通过短线进出或是谋取商铺长期回报,还可以通过提升商铺本身的经营能力来发掘商铺的潜在价值。此外,商铺周围的人流量、周围商铺的业态分布、商铺本身适宜哪些业态、市政规划、地铁交通、开发商的实力评估等都是重点关注的问题”

    2003年第二波互联网浪潮高起,陈智瞄准时机创立了广州商铺网。作为gzmall.com网站的掌门人,经过多年的运营,广州商铺网在商铺行业内产生了不小的影响,报纸媒体、亚洲电视台也都对陈智做过专访。陈智对于目前中国MALL的前景与发展有着自已独到的见解:“第二代购物中心作为一种新的业态是商业发展到这样一个阶段的必然产物。首先是市场上需要这种模式,有需求才有存在的价值。只要有这种需求就不是泡沫。实际上如果规划、设计、运营到位,大型mall发展还有广阔的空间。”相关资料显示,MALL在国际上可分为两个阶段:第一代的ShopingMall,主要是利用较大空间,摆放较多的商品,完成一站式购物;第二代的LivingMall,除保留第一代MALL的优势外,更增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他非购物功能,以完成一站式消费。第二代MALL因功能更多,空间需求也更大,所以多为大型和超大型MALL(如广州白云新城的万达商业广场)。

    联合国粮农组织提出的用恩格尔系数判定生活发展阶段的一般标准是:该系数为40—50就是小康社会。2001年中国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9。而从休闲时间看,中国城镇居民全年1/3的假期与西方发达国家居民达到了同等水平。从家庭汽车拥有率看,国际购物中心协会资料认为对于东南亚国家家庭汽车拥有率达到15%—20%已经足够。而调查数据显示,深圳、东莞顺德三地的家庭汽车拥有率已高达25%左右。以上各项数据均说明我国部分城镇也具备了对第二代MALL的客观需求。

    广州地铁五号线潮流站的策划与运营,也可算做是陈智对于MALL的一次探索式介入。被誉为东方管理大师的日本经济学家Kenichi Ohmae(大前研一)认为:一个国家要发展产业,要看能建成多少个重要大城市。在大城市以外的地区,产业是很难得到发展的。如果建成一个百万人口的城市,它自身就可以成为动力推动商业发展。能够建成多少个人口在百万规模的大城市,将决定整个国家推动力的大小。事实上,近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增长,内地城市数量从改革开放初期的193个增加到660个,其中100万人口以上的特大城市40个,50万人——100万人口的大城市54个,20万人——50万人的中等城市217个。城市经济对我国GDP的贡献超过了70%。据统计,城市化率每提高1个百分点,便相当于新增城市人口约1500万,能拉动最终消费增长1.6个百分点。 中国人民大学黄国雄教授认为,从根本来看,要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划,在什么地方建、建多大,都必须考虑到城市的协调发展,考虑到周边的环境,考虑中小企业的生存,考虑到购买力的现状和发展趋势。

    在陈智看来,制约我国购物中心发展的关键在于人才。“人手够多,但人才却难求,缺乏复合型MALL开发人才团队。目前,MALL已进入了专业化开发时代,有道是隔行如隔山,开发MALL迫切需要专业人才及经营管理团队的参与。然而,国内大多数商业地产策划的机构或专家,原来都是主要从事房地产策划,他们都不是投资商,未有亲自主持开发商业地产的实战机会,应变能力差,对运作MALL可以说是雾里看花,未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论,更要做到与实战结合,才能取得成功。”

    在将近20年的下海从商生涯里,陈智感慨颇多:“人生要有目标,方向更重要,常怀一颗感恩之心,用平常心,对待不平常事,拥有向上的精神和良好的心态对做事业很重要。”在步入博商后,带着向标杆学习的谦恭心态,同时也作为一个对自身的修正与拓展,在这里,他找到了另一个人生意义——博商广州同学会副会长,他希望能与同学一起共同呵护好这个高端商务平台,共同进步